ડેવલપર્સ આઘા ખસો, હાઉસિંગ સોસાયટીએ અપનાવ્યો સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનો વિકલ્પ

0
6199

મુંબઈના બોરીવલી (વેસ્ટ)ની એક હાઉસિંગ સોસાયટીના રહેવાસીઓએ બેન્ક પાસેથી લોન લઈને જાતે જ એમની સોસાયટીનું રીડેવલપમેન્ટ કરવાનું નક્કી કર્યું છે

મુંબઈ – આ મહાનગરમાં એવી અનેક હાઉસિંગ સોસાયટીઓ તથા જૂના થઈ ગયેલા મકાનો કે પ્રોપર્ટીઝ છે જેનું રીડેવલપમેન્ટ કરવામાં આવ્યું છે અથવા કરવામાં આવી રહ્યું છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં ભાડૂઆતો અને બિલ્ડર વચ્ચે સુમેળ હોવાથી ભાડૂઆતોને નવું મકાન અને નવું ઘર નિશ્ચિત સમયમાં મળી રહે છે, પરંતુ કેટલાક એવા કિસ્સાઓ પણ બન્યા છે જેમાં, કોઈ ને કોઈ કારણસર રીડેવપલમેન્ટનું કામકાજ આગળ વધીને અટકી ગયું હોય. પરિણામે બંને પક્ષે, ખાસ કરીને ભાડૂઆતોના પક્ષે વધારે નારાજગી આવે છે. આવો જ એક કિસ્સો બન્યો છે, બોરીવલી વેસ્ટમાં શૈલેષ એપાર્ટમેન્ટના રહેવાસીઓ સાથે.

વાત એમ છે કે, બોરીવલીની ઉક્ત સોસાયટીના રહેવાસીઓ ડેવલપર્સના નકારાત્મક કે ઉદાસીન વલણથી કંટાળી ગયા હતા અને એમણે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનો વિકલ્પ પસંદ કર્યો હતો અને એ માટે એમણે બેન્ક પાસેથી રૂ. 110 કરોડની લોન મેળવી હતી.

બોરીવલી વેસ્ટમાં ભગવતી હોસ્પિટલની નજીક આવેલી શૈલેષ વિહાર એપાર્ટમેન્ટ હાઉસિંગ સોસાયટીના લોકોને આ લોન મળી ગઈ છે અને તેઓ કોઈ ડેવલપર વિના પોતાની પસંદગી મુજબ એમની સોસાયટીની ઈમારતોનું રીડેવલપમેન્ટ કરાવી શકશે.

સોસાયટીનું કહેવું છે કે રીડેવલપમેન્ટ થઈ ગયા બાદ એમને હાલ એમનો જે ફ્લેટ છે એના કરતાં 48 ટકા વધારે મોટો ફ્લેટ મળશે તેમજ બેન્કને લોન ભરપાઈ કરી દેવાયા બાદ પણ એમને રૂ. 20-25 કરોડની રકમની આવક થશે.

આ સોસાયટીના રહેવાસીઓએ લગભગ પાંચ વર્ષ અગાઉ એમની સોસાયટીના રીડેવલપમેન્ટ માટે એક ડેવલપરને રોક્યો હતો, પરંતુ કારણવગરની ખેંચતાણને કારણે પ્રોજેક્ટ સફળ થયો નહોતો. ત્યારબાદ અમુક બીજા ડેવલપર્સ પણ આવ્યા હતા, પરંતુ ડેવલપર્સ તથા સોસાયટીના રહેવાસીઓ વચ્ચે સહમતિ સધાઈ નહોતી. છેવટે, અમુક હિતેચ્છુઓએ રહેવાસીઓને સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટનો વિકલ્પ અપનાવવાનું સૂચન કર્યું હતું.

શૈલેષ એપાર્ટમેન્ટ સોસાયટીમાં ચાર વિંગ છે અને પ્લોટનો કુલ એરિયા 3,700 સ્ક્વેટ મીટર છે. સોસાયટીમાં 87 સભ્યો છે જેમાં 13 કમર્શિયલ ઓફિસો છે. આ સોસાયટી 1974માં બંધાઈ હતી.

સોસાયટીના રહેવાસીઓને ડેવલપર્સ સાથે સહમતિ ન થતાં એમણે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ કરવાનું નક્કી કર્યું અને મુંબઈ ડિસ્ટ્રીક્ટ બેન્કમાંથી રૂ. 110 કરોડની લોન મેળવી. વ્યાજની રકમ 12.5 ટકા હતી. રહેવાસીઓએ ગણતરી માંડી તો એમને હાલના ફ્લેટ કરતાં 48 ટકા મોટો ફ્લેટ મળી શકશે અને લોન ભરપાઈ કરી દીધા બાદ પણ એમને રૂ. 20-25 કરોડની બચત થશે જેથી એમનાં ઘરોનું મેઈન્ટેનન્સ મફત થઈ જશે. અગાઉની યોજનાઓમાં, મોટા ભાગના લાભો ડેવલપરના ખિસ્સામાં જતા હતા, પરંતુ હવે સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટથી બધા લાભ સોસાયટી અને તેના સભ્યોને જ મળશે.

મુંબઈ ડિસ્ટ્રીક્ટ બેન્કે આ સોસાયટીને RERA માર્ગદર્શિકા અનુસાર રૂ. 110 કરોડની લોન મંજૂર કરી છે, જે એમને તબક્કાવાર આપવામાં આવશે. સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટને ઉત્તેજન આપવા બેન્કો મોટા કદની સોસાયટીઓને આનાથી પણ વધારે મોટી લોન પણ આપવા તૈયાર થઈ છે.

નવી ઈમારતમાં ફ્લેટ્સના વેચાણમાંથી જે રકમ પ્રાપ્ત થશે એનો ઉપયોગ લોન ભરપાઈ કરવામાં તેમજ સોસાયટીના વિકાસ માટે કરાશે.

પ્રોજેક્ટનો કુલ ખર્ચ રૂ. 190 કરોડ છે, પરંતુ સોસાયટીને જરૂર ન જણાતા 110 કરોડની લોન માગી અને મેળવી છે.

કાયદામાં ફેરફાર કરીને ભાડૂઆતોનાં હિતનું રક્ષણ

થોડાક વખત પહેલાં એવા સમાચાર આવ્યા હતા જેનાથી મુંબઈ મહાનગરમાં જર્જરિત અવસ્થામાં આવી ગયેલી ઈમારતોના ભાડૂતો તથા પોતાની હાઉસિંગ સોસાયટીના મકાનનો પુનર્વિકાસ (રીડેવલપમેન્ટ) કરાવવા ઈચ્છા રહેવાસીઓ ખુશ થઈ ગયા હતા. સમાચાર એ હતા કે મુંબઈ મહાનગરપાલિકાએ પાલિકા એક્ટમાં સુધારો કરીને જર્જરિત ઈમારતોના રીડેવલપમેન્ટ માટે ભાડૂઆતોને પણ મંજૂરી આપી હતી. કાયદામાં ફેરફારને પગલે જર્જરિત મકાનોમાં રહેતા ભાડુઆતોના હિતનું રક્ષણ થશે.

મુંબઇ મહાનગરપાલિકા-૧૯૮૮ની કલમ ૩૫૪ અને ૪૯૯માં ફેરફાર કરવામાં આવ્યો. ૩૫૪મી કલમ અંતર્ગત પાલિકા જર્જરિત ઇમારતોમાં રહેનારા ભાડુઆતોના નામ અને જગ્યા બાબતની તમામ માહિતી જમીનમાલિક પાસેથી માગશે. જો જમીનમાલિક ભાડુઆતો વિશેની માહિતી આપવાની આનાકાની કરે તો તેની પાસેથી માહિતી મેળવવાની સત્તા પાલિકા કમિશનરને સોંપવામાં આવશે. જ્યારે ૪૯૯મી કલમ અંતર્ગત જમીનમાલિકે નિશ્ચિત સમયગાળામાં રીડેવલપમેન્ટનું કાર્ય કરવું પડશે. એક વર્ષની અંદર જર્જરિત ઇમારતના રીડેવલપમેન્ટનું કામ શરૂ કરવાનું રહેશે, તેમજ ૩ વર્ષની અંદર અથવા પાલિકાના અધિકારીએ આપેલી મુદતમાં ઈમારતનું કામ પૂર્ણ કરવાનું રહેશે. જો આ અવધિમાં કામ પૂરું ન થાય તો ભાડુઆતો પોતે બિલ્ડિંગના રીડેવલપમેન્ટનું કામ કરાવી શકશે. તેમજ તેમને રીડેવલપમેન્ટનું કામ પૂર્ણ થયા બાદ તે જ બિલ્ડિંગમાં જગ્યા મળવાની ખાતરી આપવામાં આવશે.

એક અન્ય અહેવાલ મુજબ, મહારાષ્ટ્ર સરકારની ક્લસ્ટર રિડેવલપમેન્ટ પૉલિસી-2015 હેઠળ જૂના અને જર્જરિત મકાનોના ભાડૂતોને 206.25 સ્કે. ફૂટ કારપેટ એરિયા વિના મૂલ્યની ઉદાર ઓફર કરાઈ રહી છે. જોકે, આ વિષયની ઓછી જાણકારી હોવાથી આ સ્કીમની ઓફરનો લાભ લેનારાં ઓછા છે. અન્ય સ્કીમોમાં એક કુટુંબને ઓફર કરાયેલી 300 સ્કે. ફૂટના વિસ્તાર ઉપરાંત ભાડૂતોને આ નીતિ હેઠળ પણ લાભ મળી શકશે.

મુંબઈ શહેરમાં પરવડી શકે એવાં ઘરોની તીવ્ર અછત નિર્માણ થઈ છે અને આ સમસ્યાનું નિરાકરણ લાવવા માટે વહેલામાં વહેલી તકે જૂની ઇમારતોનું રીડેવલપમેન્ટ થવું જોઈએ, પરંતુ અહીં જ ડેવલપરો મહત્વની ભૂમિકા ભજવે છે. બિલ્ડરોએ મુંબઈગરાની હાલત ‘ન ઘરના ન ઘાટના’ એટલે કે ‘ધોબીના કૂતરા’ જેવી કરી નાખી છે એવા શબ્દોમાં મુખ્ય પ્રધાન દેવેન્દ્ર ફડણવીસે શહેરની હાલતનો ચિતાર આપ્યો હતો.

મુંબઈમાં ડેવલપમેન્ટની પરવાનગી એક મહત્વનો મુદ્દો છે અને અહીં ડેવલપરની હાજરી આવશ્યક બની જાય છે, કેમ કે સામાન્ય માનવી બાંધકામને લગતી બધી જ પરવાનગીઓ મેળવી નથી શકતો. આને માટે સરકારી સ્તરે પહેલ કરવાની આવશ્યકતા છે.

બધી જ વિવિધ ઑથોરિટી માટેની પરવાનગીઓ એક જ સ્થળે મળી રહે એ માટે સિંગલ વિન્ડો પરમિશન સિસ્ટમ તૈયાર કરવાની આવશ્યકતા છે એમ જણાવતાં મુખ્ય પ્રધાને ઉમેર્યું હતું કે ‘સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટે રહેવાસીઓ આ બધી પળોજણ કરી શકે એમ ન હોવાથી સેલ્ફ-રીડેવલપમેન્ટ માટેની યોજના તૈયાર કરવામાં આવી છે અને એમાં ‘મ્હાડા’ને પ્લાનિંગ ઑથોરિટી બનાવવામાં આવશે, જેથી વિવિધ ઑથોરિટી પાસે સોસાયટીના લોકોએ દોડાદોડી કરવાની આવશ્યકતા નહીં રહે.’

સરકારની આ યોજના હેઠળ રહેવાસીઓ પોતાની જૂની અને જર્જરિત ઇમારતનું રીડેવલપમેન્ટ જાતે જ કરી શકશે. તેમને ફરજિયાત ડેવલપર રાખવાની આવશ્યક્તા નહીં રહે. આ યોજનામાં ‘મ્હાડા’ અને મુંબઈની બૅન્કોએ લોકો માટે તાલીમ શિબિરોનું આયોજન કરવું જોઈએ એવી હાકલ પણ મુખ્ય પ્રધાને કરી હતી.